| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | Les grandes étapes de la Constitution d'un Patrimoine | | | | | | | | Conjoncture immobilière : | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | Taux d'intérêt encore attractifs, souplesse possible des mensualités | | | | | | | | | | | | Mouvement général de progression des prix : National, Quasi-mondial | | | | | | | | | | | | Paris, beaucoup moins cher que Londres | | | | | | | | | | | | | | | | | | | Marché en pénurie : | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | L'offre est structurellement inférieure à la demande | | | | | | | | | | | | | | | | | Exemple : en Ile de France avec un besoin de 50 à 60 000 logements par an | | | | | | | | | | Besoin de 500 000 nouveaux logements par an en France jusqu'en 2010 (seniors plus mobiles, héritage tardif, familles éclatées, télétravail, flux migratoires, accroissement des étudiants étrangers...) | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | 1ère étape : | Se constituer, au terme de l'emprunt, un capital suite à la revente du bien avec des perspectives de plus-values (a) ou une source complémentaire de revenus défiscalisés (b) | | | a) Acheter dans l'ancien | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | Investir par le biais d'un emprunt couvert en partie ou totalement par les loyers. Au terme du prêt, diverses solutions : Vendre avec des perspectives de plus-values, opter pour le régime du micro-foncier... | | | b) Le LMNP - Loueur en Meublé Non Professionnel - en Résidences avec services | | | | | Caractéristiques : Revenus dans la catégorie des BIC < 23 000 E ou 50 % des revenus - Principaux avantages : Récupération de TVA sur les logements loués par bail commercial & Amortissements du bien permettant de bénéficier au terme de rentes défiscalisées... | | 2ème étape : | Afin de réduire la fiscalité assise sur les revenus fonciers, 2 solutions : | | | Le Déficit Foncier | | | | | | | | | | | | | | | Voir nos programmes | | | Le propriétaire-bailleur peut déduire de ses revenus fonciers les dépenses liées aux travaux de rénovation si elles générent un déficit foncier. Celui-ci est imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 Euros par an. L'excédent est reportable pendant 6 ans. Mais les intérêts d'emprunt ne sont imputables que sur les revenus fonciers pendant 10 ans => Réduction de l'assiette d'imposition à l'IR, CSG & CRDS... | | | Démembrement temporaire | | | | | | | | | | | Voir nos programmes | | | Acquérir la nue-propriété d'un bien immobilier de qualité assortie d'un usufruit temporaire contractuel de 15 à 20 ans. L'acquéreur de la nue-propriété n'acquiert que 50 à 60 % de la valeur totale du bien, selon la durée de l'usufruit. Lors de l'extinction de l'usufruit temporaire, le nu-propriétaire récupère automatiquement et gratuitement l'usufruit => Réduction de l'assiette d'imposition à l'IR, CSG & CRDS et ISF... | | 3ème étape : | Afin de réduire son imposition sur les revenus globaux : | | | A/ La Déduction fiscale | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | Certains investissement locatifs réalisés dans l'immobilier neuf notamment permettent de déduire des revenus fonciers, une fraction de leur prix d'acquisition, par le biais d'un amortissement étalé dans le temps. Pour en bénéficier, un engagement est obligatoire de louer le bien dans des conditions particulières pendant une certaine durée. Le déficit foncier est alors imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 E (cas du dispositif Robien/Borloo...). La fraction supérieure est imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. | | | | Voir nos programmes : | | Loi ROBIEN RECENTRE / BORLOO | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | Malraux - Monuments Historiques | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | LMP - Loueur en Meublé Professionnel | | | | | | | | | | B/ La Réduction fiscale | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | La réduction d'impôt s'impute sur la cotisation d'impôt, mais elle n'est pas remboursable si elle excède le montant de l'impôt dû. | | | | Voir nos programmes : | | Loi Demessine en Zone de Revitalisation Rurale | | | | | | | | | | | | Loi Girardin dans les DOM TOM | | QUELQUES PRINCIPES DE PRUDENCE : | | | | | | | | | | | | | | | | | | S'assurer de la demande locative locale | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | Prévoir les perspectives de revente | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | Toujours privilégier : | L'emplacement | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | La qualité de la construction | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | La bonne gestion du bien avec les garanties : loyers impayés, vacance locative... | | D'où l'importance de s'adresser à des professionnels, dûment habilités.... | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
